5. VREDNOTENJE NEPREMIČNIN

cenitve nepremičnine

cenitve premičnin

cenitve strojev

cenitve opreme

sodne cenitve nepremičnine

sodne cenitve premičnin

Naš cenilec vam bo izdelal glede na namen naslednje cenitve ali izvedeniška mnenja

ocena tržne vrednosti – kot informacija kakšna je vrednost vaše nepremičnine

ocena vrednosti za potrebe zavarovanja posojila z zastavo (hipoteko) nepremičnine(tudi v nemščini)

ocena vrednosti nepremičnine za upravne postopke (za potrebe določitev davčne osnove)

oceno škode v zavarovalnih primerih

oceno vlaganja v nepremičnino

sodne cenitve za davčne in sodne namene

Sodni cenilci so osebe, imenovane za neomejeni čas s pravico in dolžnostjo, da sodišču na njegovo zahtevo podajo izvid o gospodarskih lastnostih stvari ali pravice, ter mnenje o njeni vrednosti oziroma o denarni vrednosti na tej točki povzročene škode.

Zaradi velikih potreb v našem podjetju sodelujemo še z drugim cenilci oz. ocenjevalci. Na področju nepremičnin poleg sodnih zasledimo še naslednje cenilce:

- ocenjevalci s certifikatom ali licenco Agencije RS za privatizacijo,

- licencirani preizkušeni ocenjevalci vrednosti pri Slovenskem inštitutu za revizijo,

- cenilci za potrebe bank, zavarovalnic, posredovanja pri prometu z nepremičninami,…

4. PROJEKTANTSKI IN GRADBENI NADZOR

V okviru nadzora nad gradnjo investicijskih objektov opravljamo funkcijo odgovornega nadzornika za vse vrste objektov v visokogradnji.

Kaj je gradbeni nadzor in zakaj je potreben?

Gradbeni nadzor pomeni opravljanje strokovnega nadzorstva na gradbišču. Nadzornik preverja, ali gradnja poteka v skladu s projektno dokumentacijo, na podlagi katere je bilo izdano gradbeno dovoljenje. Delo nadzornika vsebuje tudi nadzor kakovosti izvedenih del, kakovosti gradbenih proizvodov, materialov, inštalacij in tehnoloških naprav, ki se vgrajujejo v objekt, skrbi pa tudi, da se pri izvajanju spoštujejo dogovorjeni roki izgradnje. Z dnem, ko se na gradbišču začnejo pripravljalna dela, je treba na gradbišču zagotoviti gradbeni nadzor. V primeru enostavnih objektov gradbeni nadzor ni obvezen, lahko pa ga posameznik zaupa pravni ali fizični osebi, ki pa mora izpolnjevati pogoje za odgovorno vodenje del oz. odgovorno projektiranje.

Kdo lahko izvaja gradbeni nadzor?

Gradbeni nadzor v imenu investitorja opravlja pravna ali fizična oseba, ki izpolnjuje z zakonom predpisane pogoje za projektanta ali izvajalca. V okviru opravljanja gradbenega nadzora imenujemo nadzornika. Slednji je pravna ali fizična oseba, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve opravljanja gradbenega nadzora in odgovornega nadzornika.

Gradbeni nadzornik, tj. pravna ali fizična oseba, pri objektu, za katerega opravlja nadzor, ne sme sodelovati kot izvajalec gradbenih, obrtniških, montažnih ali drugih del. Ne sme sodelovati kot dobavitelj gradbenih materialov, naprav ali opreme. Nadzornik ne sme biti z izvajalci oz. dobavitelji v nikakršni poslovni povezavi ali v krvnem sorodstvu v ravni vrsti niti v zakonski zvezi ali s katerim izmed njih živeti v zunajzakonski skupnosti. Pisna pogodba o delu je sklenjena med investitorjem in nadzornikom.

Nadzornik mora za gradbišče imenovati odgovornega nadzornika, ki lahko za opravljanje gradbenega nadzora dodatno imenuje svoje pomočnike (odgovorne nadzornike) za posamezna dela. Odgovorni nadzornik je zadolžen, da se projekt za izvedbo (PZI) sproti dopolnjuje in da se vanj vnašajo vse spremembe in dopolnitve, ki nastajajo med gradnjo. V primeru, da ugotovi kršitve pri izvedbi del oz. odstopanja od dogovorjenih materialov ali rokov, mora o tem obvestiti pristojnega gradbenega inšpektorja oziroma v primeru manjših odstopanj investitorja. Ob koncu del je odgovorni nadzornik zadolžen za podpis ustrezne izjave. s katero jamči za skladnost izvedenih del s projektom za izdajo gradbenega dovoljenja, ter je skupaj z izvajalcem zadolžen tudi za podpis tako imenovane »Izjave o zanesljivosti objekta«.

Delo nadzornika vsebuje širok spekter del. V najožjem pomenu lahko štejemo kot gradbeni nadzor le formalni gradbeni nadzor, povezan s pridobitvijo vseh potrebnih papirjev. V nekoliko širšem pomenu lahko nadzor pomeni tudi preverjanje in nadzor posameznih količin, pri čemer se cene gibljejo med 1,0 % do 1,7 % investicijske vrednosti projekta. Nadzornik pa lahko na gradbišču izvaja tudi koordinacijo med obrtniki, inštalaterji ter drugimi izvajalci storitev in poskrbi za tehnični pregled in uporabno dovoljenje. Cene se v tem primeru gibljejo med 3 do 5 % investicijskega projekta.

Gradbeni nadzor v podjetju M-PROJEKT BIRO.

Naše podjetje je registrirano in usposobljeno za opravljanje gradbenega nadzora, kjer se lahko pohvalimo z bogatim spektrom izkušenj in znanj.

Za vas v okviru gradbenega nadzora:

Opravljamo strokovni nadzor nad kakovostjo vseh vrst izvedenih del

Vodimo nadzor nad gradnjo oz. nad posameznimi fazami gradnje v skladu projektno dokumentacijo, strokovno in korektno po veljavnih tehničnih predpisih in normativih. Vse to opravimo s težnjo po kvaliteti in strokovnosti naših storitev.

Z vsem razpoložljivim znanjem in tehnologijo sodelujemo pri celotni investiciji

Aktivno spremljamo potek gradnje in o tem obveščamo investitorja

Skrbimo za kompetentnost vgrajenih materialov, naprav, opreme in napeljave

Skrbimo za upoštevanje predpisov, ki zahtevajo dokazano kontrolo o kvaliteti vgrajenih materialov

O vseh napakah, pomanjkljivostih, nepravilnostih in spremembah, ki jih ugotovimo pri procesu gradnje sproti obveščamo investitorja

Skrbimo da se projekt izvaja v skladu s projektno dokumentacijo

Pomagamo vam tudi pridobiti dobre izvajalce gradbenih, obrtniških in instalacijskih del

Na podlagi dogovorjenih kriterijev za vas izdelamo analizo in oceno prispelih ponudb

Opravljamo terminski nadzor nad izvedenimi deli

Opravimo nadzor nad količinami vgrajenega materiala in cenami ter porabljenim delovnim časom

Za izvajalce in podizvajalce pripravimo osnutke pogodb

Na željo investitorja izvajamo med koordinacijo del med posameznimi izvajalci

Izdelamo obračun izvršenih del

Pridobimo dokumentacijo za tehnični pregled

Pomagamo vam pri pridobitvi gradbenega dovoljenja

V primeru zahtevnih objektov za vas opravljamo funkcijo odgovornega nadzornika

Naloge, obveznosti in odgovornosti nadzora pri graditvi

Vlogo, odgovornosti in naloge gradbenega nadzora pri gradnji opredeljujejo:

- Zakon o graditvi objektov s pripadajočimi Pravilniki

- Obligacijski zakonik in

- Gradbene pogodbe, ki lahko temeljijo na FIDIC pogojih.

Zakonski temelj nalog gradbenega nadzora je opredeljen v Zakonu o graditvi objektov. Poleg zakona opredeljujejo naloge in obveznosti gradbenega nadzora tudi Pravilnik o projektni dokumentaciji, Pravilnik o dokazilu o zanesljivosti objekta in Pravilnik o gradbiščih.

V skladu z zakonom imajo pomembno vlogo pri gradbenem nadzoru tudi inšpekcijski organi, ki jih mora odgovorni nadzornik obveščati o morebitnih neskladjih in nepravilnostih na gradbiščih. Inšpekcijski organi imajo pravico ukrepati za odpravo neskladij.

ZGO–1B odgovornega nadzornika obravnava kot udeleženca pri graditvi z vidika zagotavljanja javnega interesa ne pa z vidika pravne zaščite investitorja.

Naloge odgovornega nadzornika poleg zakona določata tudi gradbena pogodba in pogodba o nadzoru pri gradnji. S temi pogodbami so določene tudi naloge, ki definirajo poslovni interes investitorja.

Pomembno je, da odgovorni nadzornik deluje na strani investitorja, razen če pogodba izrecno določa drugače.

Odgovorni nadzornik mora pooblastila in zadolžitve, ki mu jih daje ZGO-1B, izvajati v skladu z Obligacijskim zakonikom s primerno skrbnostjo, vestnostjo in po pravilih stroke.

Izvajanje pogodbe o gradbenem nadzoru, ki ima značaj mandatne pogodbe, je tesno vezano na gradbeno pogodbo. ZGO-1B gradbeni nadzor ne obravnava kot skrbnika pogodbe, ker to vlogo prepušča investitorju. FIDIC, ki gradbeni nadzor obravnava bolj celovito v okviru inženirja, pa tega postavlja v vlogo skrbnika gradbene pogodbe.

Odgovorni nadzornik mora preverjati, če se dela opravljajo strokovno. Pri ugotavljanju eventuelnih napak tako v projektni dokumentaciji kot pri gradnji, mora odgovorni nadzornik ukrepati skladno z določili ZGO in pooblastili, ki jih je dobil od naročnika. Ni dovolj, da odgovorni nadzornik opozarja izvajalca na napake, ampak mora ukrepati.

Odgovorni nadzornik izvaja gradbeni nadzor v zvezi s kakovostjo del, kar pa ne pomeni, da je nalogodajalec izvajalcu.

V pogodbi o gradbenem nadzoru morajo biti zelo jasno definirane, poleg obveznosti odgovornega nadzorstva, tudi ostale naloge kot so količinski nadzor izvedenih del, svetovanje o pravicah in obveznostih naročnika iz gradbene pogodbe, o ostalih poslih za naročnika, o zahtevkih izvajalca itd.

V praksi se pojavljajo tudi primeri, kjer sta vlogi odgovornega vodje projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja in odgovornega nadzornika združeni v eni pravni osebi.

Sodelovanje projektanta med gradnjo je nujno v obliki projektantskega nadzora, kar še posebno velja za kompleksne in tehnološko zahtevne objekte, vendar je tu potrebno paziti na razmejitev vlog projektanta in odgovornega nadzornika, saj nadzor dostikrat v imenu investitorja dopolnjuje in korigira tudi projektne rešitve, kar ni dovoljeno. V primeru združitve funkcije projektanta in gradbenega nadzora v isti pravni osebi je potrebno paziti, saj odgovorni nadzornik v tem primeru ne more v imenu investitorja neodvisno preverjati rešitev projektanta.

Gradbeni nadzor v zakonu o graditvi objektov!

85. člen

(nadzornik)

(1) Investitor mora zagotoviti gradbeni nadzor najpozneje z dnem, ko se začne s pripravljalnimi deli na gradbišču. Gradbeni nadzor se poveri nadzorniku, ki je lahko projektant ali izvajalec, ki ne izvaja gradnje na istem objektu.

(2) Investitor, ki izpolnjuje s tem zakonom predpisane pogoje za nadzornika, lahko gradbeni nazor opravlja sam ali pa ga poveri drugi pravni ali fizični osebi, ki izpolnjuje pogoje za nadzornika po določbah tega zakona.

(3) Gradbeni nadzor nad gradnjo objektov v lastni režiji se lahko poveri posamezniku, ki po določbah tega zakona izpolnjuje pogoje za odgovorno vodenje del ali odgovorno projektiranje.

(4) Določbe o obveznosti zagotavljanja gradbenega nadzora ne veljajo za gradnjo enostavnih objektov.

86. člen

(pogoji za odgovornega nadzornika)

(1) Nadzornik mora za vsako gradbišče, na katerem opravlja gradbeni nadzor, imenovati odgovornega nadzornika.

(2) Gradbeni nadzor nad gradnjami zahtevnih objektov lahko opravlja samo posameznik, ki izpolnjuje s tem zakonom predpisane pogoje za odgovornega projektanta ali odgovornega vodjo del pri gradnji zahtevnih objektov, gradbeni nadzor nad gradnjami manj zahtevnih objektov pa lahko opravlja posameznik, ki po določbah tega zakona izpolnjuje pogoje za odgovorno projektiranje manj zahtevnih in enostavnih objektov ali za odgovorno vodenje del.

(3) Odgovorni nadzornik lahko za izvajanje posameznih del, ki so v zvezi z opravljanjem gradbenega nadzora, imenuje svoje pomočnike – odgovorne nadzornike posameznih del. Odgovorni nadzornik posameznih del je lahko posameznik, ki po določbah tega zakona izpolnjuje pogoje za odgovorno vodenje posameznih del.

87. člen

(pogoji za tujo fizično osebo)

(1) Tuja fizična oseba lahko ob pogoju vzajemnosti nastopa kot odgovorni nadzornik:

1. če izkaže, da v državi, katere državljan je, izpolnjuje pogoje za odgovornega vodjo del in

2. če z ustrezno listino izkaže, da v državi, katere državljan je, ni bila pravnomočno obsojena za kaznivo dejanje zoper premoženje oziroma gospodarstvo na kazen zapora več kot treh mesecev ali da ji v tej isti državi ni bil izrečen varnostni ukrep prepovedi opravljanja poklica, razen če je veljavnost tega ukrepa že potekla.

(2) Če tuja fizična oseba, ki sicer izpolnjuje pogoje iz prejšnjega odstavka, nastopa kot odgovorni nadzornik za zahtevne objekte, mora biti vpisana v ustrezen imenik pri pristojni poklicni zbornici.

88. člen

(obseg opravljanja del odgovornega nadzorstva)

(1) Odgovorni nadzornik nadzoruje, ali se v projekt za izvedbo sproti vnašajo vse tiste spremembe in dopolnitve, ki nastajajo med gradnjo, in ali se s takšnimi spremembami strinjata investitor in projektant.

(2) Če odgovorni nadzornik med gradnjo ugotovi neskladje s projektom za izvedbo in gradbenimi predpisi, ali pa, da kakovost vgrajenih gradbenih in drugih proizvodov, inštalacij, tehnoloških naprav in opreme ter uporabljenih postopkov ni dokazana z ustreznimi dokumenti, mora o tem takoj obvestiti gradbenega inšpektorja in investitorja, ugotovitve in predloge, kako stanje popraviti, pa tudi brez odlašanja vpisati v gradbeni dnevnik.

(3) Če odgovorni nadzornik ugotovi, da izvajalec krši dogovorjene roke izgradnje, mora o tem obvestiti investitorja ter ugotovitve in predloge, kako nastalo stanje izboljšati, brez odlašanja vpisati v gradbeni dnevnik.

(4) Odgovorni nadzornik mora svoje ugotovitve iz prejšnjih odstavkov tega člena vpisovati v gradbeni dnevnik. S podpisom gradbenega dnevnika odgovorni nadzornik potrjuje, da so podatki oziroma vpisi, vneseni v gradbeni dnevnik, resnični.

V želji, da vam ponudimo celovite rešitve na enem mestu, prevzamemo tudi PRIDOBIVANJE UPRAVNE DOKUMENTACIJE ter VODENJE UPRAVNEGA POSTOPKA skozi vse faze projektiranja in izgradnje projekta, VODENJE PROJEKTA in VODENJE GRADBIŠČ.

Inženiring je integriranje oz. povezovanje več aktivnosti iz življenjskega cikla objekta ali sistema. Življenjski cikel objekta ali sistema obsega: opredelitev zahtev, konceptualno načrtovanje, detajlno načrtovanje in razvoj, izvedbo, uporabo in upokojitev.

Skratka inženiring predstavlja celovito rešitev od prvotne ideje do končne realizacije.

Dejavnost našega podjetja je celovita ponudba inženiringa pri vodenju in izvedbi investicijskih projektov v gradbeništvu in zajema strokovno izvedbo aktivnosti v vseh fazah investicijskih procesov. Investitorjem ponujamo oblikovanje pravočasnih, kakovostnih in celostnih rešitev od ideje do izvedbe.

Področje inženiringa zajema naslednje aktivnosti:

elektro inženiring

izvedbeni inženiring

gradbeni nadzor

svetovalni inženiring

SVTOVALNI INŽENIRING

Svetovalni inženiring je nudenje strokovne (tehnične, pravne, ekonomske,…) in organizacijske pomoči v celotnemu investicijskemu procesu, od ideje do predaje zgrajenega objekta. Lahko vključuje tudi obratovanje. Svetovalni inženiring tako zajema vse potrebne aktivnosti za vzpostavitev pogojev za kakovostno in uspešno izvajanje dejavnosti prostorskega načrtovanja, projektiranja in tehničnega svetovanja v smislu njihovega povezovanja in koordiniranja, pri čemer se, ob upoštevanju javnega interesa, v največji možni meri zasleduje in zadovoljuje interes investitorja. Zato sta pomembni tako usposobljenost oz. strokovnost kakor tudi korektnost oz. nepristranskost izvajalca svetovalnega inženiringa. Svetovalni inženiring izvajajo lahko le gospodarske družbe registrirane za opravljanje dejavnosti 74.20 po SKD. Svetovalnega inženiringa ne morejo izvajati gospodarske družbe, ki se ukvarjajo z zastopanjem ali trgovino, oziroma se pri njihovem delu lahko pojavi konflikt interesov.

Evropsko združenje svetovalnih inženirjev EFCA s sedežem v Bruslju navaja sedem ključnih področij storitev svetovalnega inženiringa:

svetovanje pri naročanju in izvedbi projekta

povezovanje nalog projektnega in izvedbenega managementa

feasibility študije

idejna zasnova – idejni projekt

izvedbeno projektiranje (projekti za izvedbo in projekti izvedenih del)

procesi izbire pogodbenikov in dobaviteljev (razpisna dokumentacija, vrednotenje ponudb)

nadzor izvajanja pogodb, nadzor nad gradnjo in inštalacijami

Svetovalni inženiring pri graditvi objektov

1.Faza projektriranja

1.1Urbanistični del

1.2Idejne zasnove

1.3Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD)

1.4Projekt za izvedbo (PZI)

1.5Projekt izvedenih del

2.Faza upravnih postopkov

2.1Lokacijska informacija

2.2Presoja vplivov na okolja

2.3Projektni pogoji

2.4Soglasja na PGD

2.5Gradbeno dovoljenje

3.Faza izbora izvajalca

3.1Glavni izvajalec

3.1.1Podizvajalec 1,2,3,...

4.Faza izvedbe

4.1Vodenje projekta v fazi izvedbe s strani investitorja

4.1.1Koordinacija z izvajalcem

4.1.2Koordinacija z nadzornikom

4.1.3Koordinacija z okoljem-soglasje dajalci

4.1.4Koordinacija s predstavniki države / inšp.službe

4.1.5Koordinacija z Investitorjem

4.1.6Koordinacija z OVP in faznimi projektanti

4.2Faza gradbenega nadzora

4.3Izvedba

5.Faza pridobitve Uporabnega dovoljenja

6.Faza obratovanja

6.1Spremljanje in odprava napak v garancijski dobi

6.2Primopredaja po tako imenovani KOLAVDACIJI

2. IZDELAVA CELOVITE PROJEKTNE IN TEHNIČNE DOKUMENTACIJE

Glavna področja projektiranja so projekti v stanovanjski gradnji (enodružinski in večstanovanjski objekti, hoteli, turistični objekti, drugi objekti v visokogradnji ), del projektiranja pa je vezano tudi na različne upravno-poslovne in industrijske objekte.

V okviru projektiranja posvečamo posebno pozornost razvoju različnih vrst konstrukcij ( tako betonskih, sovpežnih kot jeklenih ), za katere izdelujemo načrte za gradbeno dovoljenje kot tudi izvedbene načrte, načrte izvedenih del in dokazila o zanesljivosti objektov.

Za vsa zgoraj omenjena področja arhitekturnega in gradbenega projektiranja nudimo tudi projektiranje strojnih in elektro instalacij ter izdelava vseh vrst študij, zasnov in izkazov.

Na osnovi izdelanih projektov vodimo tudi upravni postopek do pridobitve gradbenega dovoljenja, uporabnega dovoljenja, spremembe namembnosti objekta oz. legalizacije.

PROJEKTIRANJE VEČSTANOVANJSKEGA OBJEKTA

Projekt vam izpeljemo celostno - od idejne zasnove preko gradbenega dovoljenja, od uporabnega dovoljenja. Vsak projekt nam predstavlja poseben izziv, saj želimo ustvariti unikatne objekte, ki odražajo hkrati prijazen odnos do narave in uporabnika.

PROJEKTIRANJE HIŠK

Ko se odločamo za nov dom v hiši, se nam ponujajo različne možnosti. Od nakupa stare hiše pa vse do gradnje nove, bodisi klasične masivne, montažne ali masivne lesene (brunarice) izvedbe. Ne glede na to ali se bomo odločili za novogradnjo ali obnovo stare hiše moramo ugoditi številnim potrebam, ki so odvisne od našega načina življenja in zahtev po udobju, toploti, miru, svetlobi. Ker se v življenju ne bomo pogostokrat selili, je potrebno dobro premisliti, kakšne so naše potrebe, naš način življenja in naše finančne zmožnosti za pravo izbiro.

Če se odločimo za nakup stare hiše, moramo biti predvsem zelo pozorni na njeno stanje. Če je hiša na ugodni lokaciji, če nam prostori ustrezajo in če so dovolj veliki za naše potrebe bivanja ter ponujajo dovolj naravne svetlobe, je priporočljivo, da poiščemo pomoč strokovne osebe, ki bo lahko ocenila stanje hiše; seveda Vam tudi tu ponujamo strokovno pomoč naših izvedencev gradbene stroke. S tem se izognemo neprijetnim finančnim presenečenjem pri prenovi, saj Vam bo svetovalec iz gradbenega podjetja na podlagi naših ugotovitev izdal predračun obnove, ki ga lahko primerjamo s stroški gradnje nove hiše enake velikosti. Poleg tega je pri strokovnem mnenju (ekspertizi) potrebno določiti tudi možnosti adaptacije in ureditve novih sanitarnih in drugih inštalacij. Izvedenec na podlagi svojih ugotovitev poda, katere notranje stene lahko rušimo in katere ne, koliko lahko povečamo okenske in vratne odprtine, in če imamo visoke prostore, kako in ali lahko dogradimo vmesno nadstropje. Šele ko bomo prepričani o vseh dejavnikih, ki vplivajo na prenovo in preureditev stare hiše, se odločimo za njen nakup. Zavedati se moramo, da je za vzpostavitev modernih klimatskih razmer in dobrega počutja med starimi zidovi potrebno kar veliko dela, s tem pa so povezani tudi stroški. Tu posebnega stroška s strani projektiranja ni, razen interierja in instalacij. V kolikor se ne posega v nosilno konstrukcijo objekta se izognemo tudi vsem upravnim postopkom in  s tem pridobimo na časovni komponenti.

Druga možnost, ki se nam ponuja, je nakup nove hiše. Ta se prične z nakupom zemljišča in projektiranjem objekta za pridobitev gradbenega dovoljenja. Časovni vidik je pri tu precej daljši, saj je potrebno računati, da nam bo pridobivanje dovoljenja za gradnjo vzelo kar nekaj mesecev (zakon določa, da imajo soglasodajalci pri gradnji objektov en mesec časa za izdajo projektnih pogojev in prav toliko za izdajo soglasij na projektne rešitve).

Lahko se odločite tudi za nakup hiše na »ključ«. Gradbena podjetja v zadnjem času ponujajo vse več moderno zgrajenih hiš, bodisi v sklopu stanovanjskih sosesk ali individualne gradnje. Prednost takega sistema je, da se zaradi večjega gradbenega posega stroški posamezne gradnje znižajo, skupno večjim sklopom gradnje pa so običajno tudi bolj premišljene oblike in tlorisi.

PROJEKTIRANJE POSLOVNIH, GOSTINSKIH, UPRAVNIH, PISARNIŠKIH, TRGOVSKIH, INDUSTRIJSKIH IN DRUGIH OBJEKTOV

Pri nas vam bomo pomagali, da boste do gradbenega dovoljenja za vaš objekt prišli hitro, kvalitetno in skladno z vašimi željami. V nadaljevanju skrbimo za hitro in kvalitetno izdelavo vseh nadaljnih faz projektne in tehnične dokumentacije (PZI, PID in DOZ), vse do izdaje uporabnega dovoljenja.

- idejni projekt (IDP)

Obsega umestitev objekta v prostor na podlagi geodetskega posnetka, tlorisne razporeditve in vizija zunanjega videza. Služi kot vodilo oblikovanja in izhodišče za nadaljno načrtovanja objekta. Vsebuje tudi aksonometrični izris objekta v okolju (3D vizualizacija).

- idejna zasnova (IDZ)

Pred pričetkom projektiranja se je potrebno z naročnikom dogovoriti, kakšne so želje, kako naj bi objekt izgledal, kako bo le-ta posegal v prostor, katera soglasja bo potrebno pridobiti in kako bi bilo mogoče realizirati naročnikove želje. Ko so začrtani osnovni parametri, se delo prepusti nam, strokovnjakom.

Ko imamo osnovano idejno zasnovo, se prične oblikovati prva podoba oziroma osnovni izgled objekta. Izdelani so že osnovni načrti objekta s fasadami, razvidna je lokacija objekta in njen vpliv na okolje. Idejni projekt bo služil pridobivanju projektnih pogojev in bo temelj za izdelavo projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja.

Idejna zasnova (IDZ) je uvodni del projektne dokumentacije, katere namen je pridobitev projektnih pogojev oziroma soglasij za priključitev pristojnih soglasodajalcev. Vodilna mapa idejne zasnove obsega naslovno stran, kazalo vsebine projekta, splošne podatke o nameravani gradnji in podatke o projektantih. Vsebuje tudi lokacijske podatke in dokazno dokumentacijo.

- projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD)

*kaj zajema PGD?

+ 0 vodilna mapa

Vodilna mapa vsebuje podatke o

- lokaciji, velikosti in obliki gradbene parcele (v tekstualni in grafični obliki);

- legi objekta na zemljišču, odmikih objekta od sosednjih zemljišč, priključkih objekta na gospodarsko javno infrastrukturo (v tekstualni in grafični obliki);

- vplivih na okolje - vplivno območje nameravane gradnje, grafični prikaz skladnosti s prostorskimi akti;

- pridobivanju projektnih pogojev in soglasij, indikatorjih površin in prostornin, študijah in elaboratih ter ostalo dokazno dokumentacijo.

+ 1 načrt arhitekture

+ 3 načrt gradbenih konstrukcij

Gradbene konstrukcije predstavljajo strokovne rešitve, ki poleg strokovnega znanja in izkušenj zahtevajo prav tako ustvarjalen pristop. Delo obsega konstruiranje in dimenzioniranje nosilnih konstrukcij iz lesa, betona in jekla. Statične izračune konstrukcij izvajamo v za to prirejenih programih. Projektiranje gradbenih konstrukcij zajema glede na vrsto nosilne konstrukcije prav tako izrisovanje armaturnih načrtov in detajlov.

Ukvarjamo se tudi s tridimenzionalnimi prikazi projektiranih konstrukcij:

- masivna gradnja;

- montažne konstrukcije;

- jeklene konstrukcije;

- lesene konstrukcije;

- oporni zidovi in prepusti;

- globoko temeljenje.

+3.1, 3.2,...drugi gradbeni načrti (Načrt odstranjevalnih del, Načrt zunanje ureditve,...)

Kadar gre za rušitev obstoječih objektov ali je rušitev načrtovana v okviru novogradnje, je potrebno izdelati Načrt odstranjevalnih del in ravnaja z gradbenimi odpadki, ki povzema način rušenja objekta, količine odstranjenega materiala (od gradbenega materiala preko stavbnega pohištva do kritine) in način ravnanja  z gradbenimi odpadki (deponiranja ali recikliranja).

Kadar gre za večje posege v prostor, je potrebno izdelati Načrt zunanje ureditve, ki podaja način ureditve gradbene parcele (od dovoza, prometnih in parkirnih površin, zelenic in zasaditve razne vegetacije, do odvodnjavanja prometnih površin, lokacije priključkov na komunalno infrastrukturo in poteka komunalnih vodov,...)

+ 4 načrt električnih inštalacij in električne opreme

Pri projektiranju elektroinstalacij uporabljamo sodobna programska, objektno orientirana orodja, sledimo razvoju, zakonodaji ter ekološkim in energetskim trendom.

Z vami načrtujemo celotno elektroinstalacijsko mrežo vašega stanovanja ali objekta, pomagamo vam pri odločanju za posamezne materiale, ter pripravimo vse potrebno za pričetek del in priklop na omrežje.

Elektroinstalacijska dela izvajamo tako na obstoječih objektih kot tudi na novogradnjah. Dela opravimo strokovno in kvalitetno.

Svetujemo vam pri izbiri materialov. Opravljamo vse oblike elektroinstalacijskih del, ki se pojavljajo v poslovnih in stanovanjskih stavbah, kot so:

- razsvetljava;

- računalniška omrežja;

- klima;

- ogrevanje;

- prezračevanje

- protivlomna zaščita;

- protipožarni sistemi.

+ 5 načrt strojnih inštalacij in strojne opreme

Vključuje projektiranje:

- PLINSKIH INSTALACIJ;

- VODOVODNIH INSTALACIJ IN KANALIZACIJE;

- OGREVANJA;

- PREZRAČEVANJA;

- KLIMATIZICIJE.

Plinske instalacije

Vedno več objektov in stanovanjskih hiš se ogreva na zemeljski ali utekočinjen naftni plin. Zemeljski ali utekočinjen naftni plin je okolju prijazen energent, kajti pri izgorevanju plina nastane manj škodljivih emisij v primerjavi z drugimi energenti.

Ukvarjamo se s projektiranjem plinskih instalacij v stanovanjskih hišah, poslovnih objektih, industrijskih objektih in plinskih kotlovnicah.

Vodovodne instalacije, kanalizacija

Ukvarjamo se s projektiranjem vodovodne in kanalizacijske instalacije v stanovanjskih hišah, poslovnih in industrijskih objektih.

V projektu upoštevamo želje investitorja, veljavne predpise in pravila stroke.

S pripravo tehnične dokumentacije pridobimo potrebna soglasja, ki so osnova za pridobitev gradbena dovoljenja. Pri nas dobite prav vse.

Ogrevanje

Ukvarjamo se s projektiranjem različnih ogrevalnih sistemov:

- klasični ogrevalni sistem;

- nizkotemperaturni ogrevalni sistem;

- kombinirani ogrevalni sistem.

Projektiramo sodobno tehnološko opremo, v katero sodijo različni sončni kolektorji, kotli na biomaso, toplotne črpalke, nizkotemperaturni kondenzacijski kotli.

Prezračevanje

S pomočjo sodobnih in energetsko varčnih naprav dosegamo visoke izkoristke sistema in varčno rabo energije v objektu.

Projektiramo različne prezračevalne sisteme (naravno prezračevanje, prisilno prezračevanje, split sistemi, primarni in sekundarni sistemi).

Klimatiziranje

Pojem klimatizacija zajema uravnavanje vlažnosti, temperature, čistosti in izmenjavo zraka v nekem življenjskem okolju. Projektiramo sodobno tehnološko opremo in sledimo novostim na tržišču.

S pomočjo klimatiziranja bivalnega okolja (stavbe, hiše, poslovni objekti, pisarne, delavnice, operacijske sobe ...) povečamo udobje v objektu, zmanjšamo možnosti infekcij in naredimo človeku prijazno bivalno okolje.

Pri projektiranju različnih sistemov težimo k varčni rabi energije in uporabi okolju prijazne tehnike.

+ 6 načrt telekomunikaci

+ 7 tehnološki načrt

+ 8 načrt izkopa in osnovne podgradnje za podzemne objekte

+ elaborati

*kaj potrebujem ko se odločim za izdelavo PGD?

+lokacijska informacija

Lokacijsko informacijo na podlagi uradnih evidenc izda občina, in sicer na območju, na katerem se nahaja zemljišče. Izda se v skladu s predpisi o upravnem postopku proti plačilu upravne takse. Obvezno mora vsebovati grafično prilogo.

Lokacijska informacija se izdaja predvsem v tri namene:

- za namen gradnje objektov oziroma izvajanje del na zemljiščih ali objektih;

- za namen prometa z nepremičninami;

- za namen določitve gradbene parcele k obstoječemu objektu.

Lokacijska informacija določa merila in pogoje za načrtovanje nameravane gradnje, kot jih opredeljujejo veljavni prostorski akti, podatke o morebitnih varovanjih, omejitvah in prepovedih iz sprejetih prostorskih ukrepov ter podatke v zvezi s spremembami in dopolnitvami oziroma pripravo novih prostorskih aktov.

Lokacijska informacija je sestavni del projekta pridobitve gradbenega dovoljenja.

+načrt parcele

Se v pogovornem jeziku imenuje tudi mapna kopija; izda jo pristojne geodetska uprava.

+dokazilo o lastništvo

To je lahko bodisi kupoprodajna ali darilna pogodba, zemljiško knjižni izpisek, posestni list,...

+geodetski posnetek

Je osnova za izdelavo idejne zasnove in umestitve objekta v prostor. Iz njega so razvidne prostorske danosti terena nameravane gradnje, obstoječi objekti, komunalni in cestni priključi na zemljišču,...Izdela ga geodet; seznam geodetov posameznega območja se nahaja na dotični geodetski upravi.

*kdo so sodelujoči pri projektiranju?

ARHITEKT

Arhitekt ni le nekdo, ki vam pomaga urediti projektno dokumentacijo, temveč na podlagi vaših želja in vaše vizije funkcionalno in premišljeno načrtuje in umesti objekt v prostor. Potrebno je izbrati prave materiale, biti racionalen pri razporeditvi notranjih prostorov, barvah, svetilih ter ostalih detajlih, ki omogočajo, da prostor deluje kot dosledno urejena celota.

To in še več boste pridobili s svetovanjem naših arhitektov, ki Vam bodo predstavili vse kar bi lahko za Vas naredili in našli pravo pot do vaših želja. Skrbno pripravite vprašanja, saj boste skrbno tudi dobili odgovore.

Naši arhitekti poskušajo čimbolj razumeti Vaše želje in ne vsiljujejo svojih. Saj boste vendarle vi živeli v hiši in ne oni. Zelo pomembno je, da se osebno sestanete s človekom, ki Vam bo projektiral vašo hišo oz. stanovanje. Zato se naši arhitekti vedno sestanejo osebno s potencialno stranko, kjer zares spoznajo ali lahko nadaljujejo delo ali ne.

Da bi Vam naši arhitekti čim bolje svetovali, nam pošljite čim več vaših osebnih podatkov in podatkov o objektu (dimenzije prostorov, položaj prostorov, smer odpiranja oken in vrat, položaje vtičnic, stikal itd.). Če Vam je lažje, nas lahko tudi kontaktirate na tel. številko 031 642 892 ali tudi po elektronski pošti: Ta e-poštni naslov je zaščiten proti smetenju. Če ga želite videti, omogočite Javascript. ali Ta e-poštni naslov je zaščiten proti smetenju. Če ga želite videti, omogočite Javascript.

URBANIST

Urbanizem je dejavnost, ki se ukvarja z načrtovanjem novih naselij in mest in s smotrnim vzdrževanjem obstoječih naselij in mest. Cilji sodobnega urbanističnega načrtovanja so zagotoviti maksimalno kakovost življenja za meščane, močno in konkurenčno gospodarsko vlogo mest in zdravo okolje. Priprava urbanističnih načrtov je zahteven postopek, ki obsega usklajevanje pobud javnih ustanov in zasebnih podjetij in posameznikov. V pripravi se obravnavajo različne strokovne podlage, ki so vnaprej pripravljene študije s področja gospodarskega razvoja, naravnih danosti prostora, ekoloških omejitev, socialnih potreb, prenove nepremične kulturne dediščine, zagotavljanja kakovosti nove arhitekture, razvoja vodooskrbne, elektro, telekomunikacijske, komunalne in prometne infrastrukture in drugih področij, pomembnih za delovanje mesta.

Občinski urbanist je lahko posameznik, ki ima izpolnjene pogoje za pooblaščenega prostorskega načrtovalca po predpisih o graditvi objektov. To pomeni, da ima posameznik med drugim pridobljeno eno izmed treh licenc, ki jih Zakon o graditvi objektov poimenuje z označbo "A", "KA" ali "P" (130. člen ZGO-1), pri čemer ZGO-1 določa, da se licenca "A" oziroma "KA" lahko podeli le posamezniku, ki ima izobrazbo s področja arhitekturne oziroma krajinsko arhitekturne stroke, medtem ko se licenca "P" lahko podeli tudi posamezniku, ki ima strokovno izobrazbo s področja tiste stroke, ki zagotavlja ustrezna znanja s področja prostorskega načrtovanja. Občinski urbanist je torej posameznik (fizične oseba), ne pa (gospodarska) družba oziroma samostojni podjetnik posameznik.

STATIK

Delo statika zajema projektiranje in izdelavo projektno tehnične dokumentacije betonskih, jeklenih ali lesenih konstrukcij, skladno s smernicami pravilnika o projektni in tehnični dokumentaciji ter smernicami podjetja. Zajema poznavanje Eurocodov in zakonodaje s področja graditve objektov. Statik je odgovoren za kvalitetno in racionalno izdelavo projektne dokumentacije. Sodeluje in tehnično svetuje naročnikom, projektantom in zunanjim sodelavcem

PROJEKTANT STROJNIH INŠTALACIJ

Projektant strojnih inštalacij in strojne opreme se dandanes sooča s številnimi izzivi, ki vključujejo omejitev stroškov, energetsko učinkovitost, kvaliteto zraka v prostoru, odgovornost za škodo iz naslova dejavnosti in z vključitvijo Slovenije v Evropsko skupnost tudi poznavanje hitro razraščajoče ter prepletene gradbene zakonodaje. Vse prevečkrat se inženir nerad loti preučevanja in vključevanja novih tehnologij v svoje načrte, saj mu te predstavljajo najmanj dvoje: izgubo časa, v katerem bi sicer s ponavljajočo tehnično rešitvijo služil denar, in pa še eno možnost več, da bi lahko šlo kaj narobe.

V našem podjetju se zavedamo, da sta stalno in vsestransko strokovno izpolnjevanje ter zavzetost pri delu nujna, in da predstavljajo inženirjeva strokovnost, izkušenost in prizadevnost pot, ki vodi k nižjim stroškom, boljši učinkovitosti in zanesljivosti strojno inštalacijskih sistemov ter s tem predvsem k zadovoljenemu naročniku.

PROJEKTANT ELEKTRO INŠTALACIJ

Ključnega pomena pri novogradnjah so smiselne, funkcionalne in z upoštevanjem elektroenergetske zakonodaje zasnovane električne in podatkovne instalacije. Ravno pravilno zasnovan projekt, ki je osnova za izvedbo instalacij, določa, da v prihodnje ne boste imeli težav z energetskimi in podatkovnimi instalacijami ter namestitvijo opreme v svojem stanovanju, hiši ali poslovnem objektu. Prednost novogradenj je ravno svobodna postavitev in zahtevnost instalacij ter poljubna izbira stikalne in priključne opreme.

Z rednim spremljanjem in informiranjem novosti na tržišču, Vam naše podjetje strokovno svetuje in pomaga pri ustrezni izbiri opreme.

Nekoliko bolj zapleteno je zasnovat projekt pri adaptacijah starih objektov. Potrebno je poznati energetsko kot podatkovno instalacijo do samega objekta in nato na podlagi teh podatkov zasnovati sanacijo obstoječega sistema. Pri spreminjanju obstoječih sistemov nimamo tako prostih rok poljubne postavitve in zahtevnosti instalacij, kot pri novogradnji. Naprave, ki jih dograjujemo vedno ne moremo izbirati po lastni želji, ampak morajo biti kompatibilne z že obstoječim sistemom …

*kaj potrebujem za pridobitev gradbenega dovoljenja?

Projekt za gradbeno dovoljenje, izdelan po veljavni zakonodaji, ter potrdilo o plačilu upravnih taks in komunalnih prispevkov.

- projekt za izvedbo (PZI)

Projekt za izvedbo sestavljajo načrti podrobnejših tehničnih rešitev in detajlov, ki nadgrajujejo posamezne načrte projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja. Medtem ko je vsebina vodilne mape PZI v primerjavi s tisto v PGD precej okrnjena, morajo biti načrti toliko bolj podrobni, saj se na osnovi PZI izvajajo dela. V načrtih lahko odgovorni projektant uporabi posamezne sestavine (npr. risbe, bistvene izračune, analize) načrtov projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja, ali se nanje samo sklicuje, pri čemer mora jasno in natančno označiti, v katerem delu projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja se te sestavine nahajajo. Sestavni del načrtov so lahko prav tako delavniški in drugi tovarniški načrti, če je to potrebno za izvedbo gradnje.

Risbe načrtov, odvisno od vrste objekta, zahtevnosti, velikosti in drugih značilnosti nameravane gradnje, vsebujejo zlasti:

- risbe, sheme in detajle gradbenih, obrtniških in inštalacijskih del;

- zbirne risbe vseh inštalacij ter opreme;

- sheme tehnoloških sistemov;

- risbe (de)montaže gradbenih elementov in sklopov;

- risbe in detajle tehnologije gradnje;

- risbe izkopov in temeljev,

- risbe dilatacij in ležišč;

- risbe izolacij;

- opažne risbe;

- armaturne risbe;

- risbe in navodila za vgradnjo konstrukcij in opreme;

- sheme in prikazi faznosti gradnje;

- risbe prebojev in prehodov v konstrukcijah;

- risbe notranje in zunanje ureditve objekta;

- detajlne risbe vodov in napeljav s križanji in priključevanji;

- risbe in opis ureditve gradbišča, ki vsebuje vse podatke o potrebni infrastrukturi gradbišča (npr. komunikacijske poti, komunalni priključki, skladišča, deponije, delavnice, prostori za delavce) ter druge podatke, pomembne za opis vpliva gradbišča na okolico;

- druge potrebne risbe in prikaze.

Zakon določa, da mora izvajalec (torej tisti, ki izvaja dela) izvajati dela po projektu za izvedbo in zagotoviti, da je na gradbišču ves čas gradnje na vpogled vsaj en izvod gradbenega dovoljenja ter vsaj tisti del projekta za izvedbo, ki je potreben glede na trenutno stanje izvajanja gradnje.

Projekt za izvedbo (PZI) za enostanovanjski objekt našega podjetja tako skladno s Pravilnikom o projektni dokumentaciji (Uradni list RS, št. 55/08) vključuje načrte podrobnejših tehničnih rešitev in detajlov. Te podrobneje obdelane načrte (izdelane v merilu 1:50 in ne 1:100 kot v PGD) poleg vodilne mape predstavljajo načrt arhitekture, načrt gradbenih konstrukcij in druge gradbene načrte, načrt električnih inštalacij in električne opreme, načrt telekomunikacijskih inštalacij in opreme, načrt strojnih inštalacij in strojne opreme ter zunanji priključki. Ti načrti so bolj detajlno izdelani in med drugim vsebujejo prav tako natančen popis materiala, predračunske vrednosti posameznih del in razne detajle, pomembne za samo izvajanje del.

PZI je po Zakonu o graditvi objektov že dolgo obvezen, saj mora izvajalec na njegovi osnovi izvajati dela. To med drugim preveri tudi gradbeni inšpektor, če nas obišče na gradbišču. Vsekakor je zelo pomembno, da si investitor PZI priskrbi pravočasno; če ga preseneti inšpektor, projekta za izvedbo pa nima, je precej verjetno, da bo poleg izdelave projekta PZI moral plačati tudi kazen. Ker veliko projektantov poudarja le pomen dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD), je v takih primerih zelo verjetno, da bo investitor kasneje za PZI plačal precej več, kot pa ga je stal PGD.

V PZI je namreč grafični del projekta podrobneje obdelan, saj med drugim vsebuje natančnejše risbe, ki so potrebne zaradi lažje izvedbe del. Vsebuje pa tudi številne detajle, ki so bistvenega pomena za gradnjo objekta. To so npr.: detajli toplotne izolacije, hidroizolacije, greznice, jaški, okna, vrata, stopnice, dvižni vodi, centralni sesalni sistem itd. Vsebuje tudi natančen popis materiala in predračunske vrednosti posameznih del, kar pomeni, da lahko investitor na osnovi tega popisa sam nabavlja material ali pa pridobiva ponudbe izvajalcev. Bistvenega pomena pa je, da lahko investitor na osnovi popisa primerja dejansko vgrajene količine materiala in porabljenega dela, ki jih je obračunal izvajalec, z načrtovanimi, ki jih je predvidel projektant, in na tak način nadzira delo izvajalcev.

Velikokrat namreč investitorje prepričujejo, da PZI in popisi niso potrebni, saj lahko tudi izvajalcu plačajo, da izračuna količino potrebnega materiala. Na tak način bo investitor mogoče prihranil nekaj denarja in mu bo izvajalec pripravil popise ceneje, kot pa bi moral plačati projektantu za celoten PZI. A verjetno je odveč razlagati, kaj pomeni, če si izvajalec najprej sam izračuna, koliko materiala potrebuje, potem pa taisti izvajalec izvaja tudi dela in izstavi račun za porabljen material in opravljeno delo. Vsekakor je bolje, da popise pripravi neodvisen projektant. Tako bo investitor izvajalcem plačal le toliko, kot jim pripada.

- projekt izvedenih del (PID)

Vodilna mapa v projektu izvedenih del (PID) poleg naslovne strani in uvodnih podatkov vsebuje tudi izjavo nadzornika in odgovornega vodje projekta za izvedbo.

Mape s prikazi so izdelane kot mape z načrti v obliki in z vsebino, kot je določena tudi za projektno dokumentacijo. Načrti morajo vsebovati vse elemente izvedene gradnje (na primer konstrukcije, instalacije, naprave ipd.) v tlorisih in tipičnih prerezih. Načrti so izdelani tako, da se lahko besedilno in grafično dopolnijo s spremembami in dopolnitvami, ki so nastale med gradnjo.

Za osnovo se lahko uporabijo načrti iz projekta za izvedbo. Spremembe in dopolnitve morajo biti na na posamezni risbi jasno vrisane in označene (na primer z drugo barvo). Če pri gradnji ni prišlo do nobenih sprememb in dopolnitev, se lahko uporabijo načrti iz projekta za izvedbo, vendar mora biti v tem primeru načrtu priložena podpisana izjava odgovornega projektanta, da do sprememb in dopolnitev ni prišlo. Tako dopolnjen projekt za izvedbo je najmanj, kar se šteje kot projekt izvedenih del, ki ga je treba priložiti zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja, vendar je treba pred izdajo uporabnega dovoljenja predložiti čistopis projekta izvedenih del.

Zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja za objekt, za katerega je bilo gradbeno dovoljenje izdano po izvedeni gradnji, se projekt izvedenih del priloži v obliki projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja.